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新希望地产斥资330亿拿地,如何把控营收、利润“平衡术”?
2019-09-24 10:53:38 来源:蓝鲸财经 评论:0 点击:

昔日名不见经传的四川新希望房地产开发有限公司(以下简称“新希望地产”),今年却成了土地市场的常客。

9月18日,新希望地产以25.53亿元的价格,成功竞得苏州(楼盘)工业园区一宗宅地。而据蓝鲸房产不完全统计,2019年以来,新希望地产在一二线城市频频落子,拿地金额已达330亿元。这一手笔,已经超过了其2018年全年的签约销售额。

虽然总裁张明贵再三强调,新希望地产“不以规模为导向”,但在市场预冷、融资收紧的当下,其激进的拿地行为依旧引发了市场强烈关注。

不过,让人颇为忧虑的是,在限价背景下,其高溢价竞得的大量土地,又将如何消化?

斥资330亿拿地扩储,欲为母公司开辟第二战场?

随着下半年房企融资渠道逐步收紧,全国土地市场热度逐渐冷却。新希望地产这家“跨界”企业,频频出手拿地的动作,自然引起了业界的侧目。

据蓝鲸房产不完全统计,截止到2019年9月18日,新希望地产在年内已新增了15宗地块,耗资330亿元。

在中指院发布的《2019年前8月房企拿地排行榜》上,新希望地产拿地额超越龙光地产(HK.03380)、正荣地产(HK.06158),位居第24位。而其2018年的销售额为317亿元,位居百强企业榜单的第69位。

梳理新希望地产发展脉络,可谓是一家“异军突起”的房企。成立于1998年的新希望地产,早期主要依托新希望集团体制发展,直至2013年,其销售额刚达到20亿左右。

但自2014年,这家以农牧起家的企业,以大跃进式的扩张步伐,冲进了房地产这个第二个战场。

在2018年底的一次演讲中,新希望集团董事长刘永好谈到自己拓展地产业务的初衷。他表示,“新希望集团经过几十年发展,销售额已经突破千亿”。此时想要业绩更上一层楼的刘永好,接受了咨询机构的提醒,开始关注地产板块的发展。按照他的说法,新希望集团品牌好,要钱也不难,设计、建筑、销售公司一应俱全,这都是其做地产业务的优势。

在2016年房地产市场直线上扬的年代,刘永好也尝到了甜头。据新希望地产披露的数据显示,2016年至2018年,公司在拿地上所花费的权益金额分别是64.58亿元、160.89亿元、131.82亿元。同期,其签约销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,增速远超集团其它业务。

2018年3月,刘永好通过控股股东的变更,将新希望地产的控股权转移至新希望投资,自此,新希望地产不再纳入新希望集团并表范围,地产板块独立性进一步增强。

但房地产市场行情,也在朝夕之间就转了“风向”。在中央多次强调“房住不炒”总基调,以及各地楼市调控政策持续收紧的压力下,今年以来,包括碧桂园(HK.02007)、恒大(HK.03333)等众多规模房企,均选择了“求稳”和“降速”。而从融资口来看,“积极支持实体经济发展”,也成为金融机构的应有选择。

在此背景下,新希望地产依靠母公司背书继续扩围,风险亦不可谓不小。

对此新希望地产向蓝鲸房产表示,2018年末公司总土储建面691.75万平方米,只够未来2-3年的销售。因此,新希望2019年持续拿地,也是为了更好的推动企业规模的持续增长。

同时,新希望地产进一步补充道,公司也没有上市计划,地产板块是作为集团的一个补充产业,这就决定了新希望地产的规模不会特别大。

扩张遇“拦路虎”,营收、利润不足成难题

新希望地产总裁张明贵在接受媒体采访时曾说,规模意味着话语权,新希望地产争取可以做成一家“中型房企”,而中型房企的规模有多大,则与企业的风险和杠杆能力息息相关。

蓝鲸房产注意到,虽然新希望地产近年来在拿地上颇为大胆,但得益于母公司的注资和使用永续债,其负债率并不高。2016至2018年,新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。在百强房企中,处于较低水平。

从2019年新希望地产的拿地态势来看,其对规模的追逐或远未停止。不可忽视的是,伴随着企业的对外扩张,新希望地产的拿地成本也水涨船高。

蓝鲸房产梳理发现,2017年,新希望地产拿地成本为9731.25元/平;2018年,其拿地成本上升至11103元/平。而在2019年已斩获的15宗地块中,有6宗在15000元/平以上。并且,在进军强二线城市策略的指引下,新希望地产的新增土储高度集中于限价严重的长三角区域,也给企业盈利情况带来一定不确定性。

据新希望地产披露的数据显示,2019年上半年,公司实现营业收入为33.8亿元,同比下跌4.8%;归属于母公司净利润2.38亿元,同比下跌57%。房地产主营业务毛利率为25.47%,相较于去年同期的30.35%大幅下滑。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,新希望地产的营收减少,其整体销售去化的速度变缓是重要原因。而追求快速规模化导致拿地成本高企,也让新希望地产财务状况陷入困境。他进一步表示称,在房地产严格调控的当下,高风险并不能代表可能会带来高收益。

而从2019年拿地情况来看,新希望地产依旧在“豪赌”,将重金押宝在限价调控较为严重的长三角区域。

今年3月29日,新希望地产以53亿总价竞得南京(楼盘)一宗宅地,楼面价22629元/平,而其周边房价则在29800元/平;4月26日,新希望地产以29.26亿元斩获温州(楼盘)一宗宅地,楼面价接近11000元/平,而其周边房价为17000元/平。

即便是新希望地产刚刚以底价竞得的苏州工业园区地块,其盈利空间亦十分有限。据悉,该地块楼面价为20500元/平,未来装修成本不低于1500元/平。而根据规定,其备案均价不得高于 32500 元/平,并且需在工程竣工验收后,方可申请预售许可。

新希望地产解释称,公司会保证在限价的背景下没有去化风险,才可以考虑拿地。拿地后,再根据流量型、利润型项目的分类,做到整个项目的风险最小、货值最大。而至于城市的选择标准,新希望地产向蓝鲸房产坦承,公司扩张一直以有产业支撑、人口导入型的核心的新一线、强二线城市为主,因此平均楼面价较高、货地比较低。不过在新希望看来,这个投资战略是合理和健康的。

此外,长三角区域向来是品牌房企汇集之地,作为后起之秀的新希望地产,如何通过品牌打开知名度,也是企业值得思考的问题。2018年,因楼间距等问题,温州新希望立体城项目就曾遭遇业主抗议,而近期由于涉嫌欺诈销售,该项目再度遭遇业主维权。

过去多年来,背靠着母公司的“庇护”,新希望地产得以在土地市场上攻城略地。不过,在整个房地产市场降温的当下,房企依靠高周转迅速做大的时代已经过去,新希望地产会如何平衡钱、地、人的关系?蓝鲸房产将持续关注。