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郑州,一个房价扁平化的城市
2019-09-24 10:53:35 来源:大胡子说房 微信号 评论:0 点击:

提到泡沫,大家一定会想到这两样。

  一是邓紫棋,二就是中国楼市了。

  经济学中,泡沫的意思是事物价格上升,使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主。

  照此说法,如何让泡沫产生呢?就得加快人们预期的传导,即一下子所有人都知道要涨了。这个时候,媒体就很重要。

  楼市媒体哪里强?郑州(楼盘)楼市独一档。

  郑州的楼市媒体相当发达,新榜上楼市前五十就有四个来源郑州,甚至还有两个常年前五的大号。

  所以,郑州的购房者对房价相当敏感,对郑州的预期也相当高,上一轮行情领涨的,除了几个一线城市,就是合肥(楼盘)和郑州。泡沫也就这么出来了。

  不过,自今年初以来,郑州楼市全面进入挤泡沫阶段,降价促销的单点楼盘频出,二手房也在持续阴跌的趋势当中,总体价格方面尤其是配套不全的新区下降比较明显。

  时至今日,到底哪些区域还有泡沫成分,哪些区域又货真价实呢?

  我们用理论、经验、数据结合实调,来给大家一个清晰的答案。

  如果不在郑州买房,这一套分析逻辑,也可以延展到中国其他城市。

郑州,一个房价扁平化的城市

  通观全局

  全国的开发商,基本都在16、17年房价高涨的时候疯狂拿地。

  郑州也不例外,由于前两年城中村拆迁火热,市场行情也很好,土地供应量就非常大。

  这直接导致郑州市区内,成片的可大面积开发的土地所剩无几。今年的住宅供应量就大幅减少。

  对比隔壁的武汉(楼盘),郑州9月入市的楼盘就少很多。

同时,郑州2018年房地产投资占GDP高达32.1%,排全国第五,房产依赖困境严重,土地财政模式急需改善,也不敢再继续大量出让土地了。

郑州,一个房价扁平化的城市

  同时,郑州2018年房地产投资占GDP高达32.1%,排全国第五,房产依赖困境严重,土地财政模式急需改善,也不敢再继续大量出让土地了。

  以上,造成了现在郑州新房不多的现象。我们数了一下,全郑州现在在售的,总共也只有54个项目。

  当新房有限,个例楼盘对片区整体均价影响较大时,二手房更能均价更能反映市场情况。我们就从二手房来看看郑州市场。

  首先,了解一下郑州的区位图以及2019年8月各区的二手房价格:

除了郑东新区和临近它的经开,其他区域房价非常扁平化,都在1万3、1万4附近。这主要跟三个因素有关,一是郑州作为路网发达的平原城市,交通便利;二是各区域的配套差距不大,尤其商业;三是这几年城市发展快,人们对各片区未来的预期也很高,就愿意付出高价。 但国人的预期,总是容易超理性的爆发,我们看看各片区的二手房走势就知道了:

无一例外,主城六区相对去年通通在下跌。

  下跌最严重的惠济区,从去年的1万5跌到了今年的1万3。

  我们打开郑州市的总规图,看到惠济片区在北部光秃秃的一块,既没有像高新、经开这样的经济概念,也没有各类中心的紫色红色小圈圈。曾经1万5的价格,必然是有些不合适了。

郑州,一个房价扁平化的城市

  今天,惠济区的价格又出现了一定涨幅,8月环比上涨1.84%,是否可以说已经走向理性了呢?

  那么,我们就从惠济开始,由北向南,再问西东,最后问鼎老中原,把郑州扎扎实实走一遍,看看每个片区到底值不值。

郑州,一个房价扁平化的城市

  生活在惠济?

  前两年,郑州全城都在涨。顺势而为,惠济也跟着涨。

  前两年,每个区都在卖地。顺风而呼,惠济也跟着卖。

  但是,当其他区域看到形势不对,减少供应了以后,惠济却依然没有停止。

这就导致了该地区供应量过大,需求量过小的尴尬局面。也就有了后来的降价潮。

  这就导致了该地区供应量过大,需求量过小的尴尬局面。也就有了后来的降价潮。

  这里并非就业中心,也没有政策照顾。

  价格想要做到与附近的金水北和东区北扁平,几乎不可能。

  但是,纯生活区也有其支撑面。

  惠济的置业顾问都喜欢跟我们说这样一句话:

  “城市向东,生活向北。”

  说东部是城市的就业区,北部则要打造郑州的生活区。

  我听完内心毫无波澜,甚至有点想笑。我都不在这工作,凭什么在这生活,除非。。。

  除非房价便宜。

  同能级城市中,不少地方也有这样的区域,没有政策和产业,但离市中心不太远,价格便宜,环境也不错。于是就成了刚需首选,有其自住价值。

  比如武汉白沙洲的房价1万5,但10公里外的武昌核心就到了2万3。

  比如长沙(楼盘)开福北的房价7千,10公里外的五一片区就到了1万2。

  惠济目前的价格在1万3,10公里外的就业中心郑东就到了2万。

  在快速路通达的郑州,这种价差下的惠济是可以考虑的。也可以说,当时1万5的泡沫,已经被挤到理性。

  可是,1万3的基本面,会不会还有一波下跌呢?

  这其实很难,因为地缘客户和居住环境,支撑了其价格。

  地缘客户包括三类,一是在金水北和郑东就业,但买不起该区域房产的刚需外溢;二是以前的惠济城中村居民,不管是不是拆迁户,亲戚朋友都在这里;三是北边焦作(楼盘)、安阳(楼盘)、新乡(楼盘)等地的进城人口,回家近。

  居住环境主要是两方面。一是惠济由于离马头岗机场不远,航空限高,容积率就非常低;二是惠济有不少包括黄河迎宾馆在内的绿地丰富的低密花园,且工业厂区少,生态环境还行。

郑州,一个房价扁平化的城市

大量的地缘客户和相对较好的居住环境,使得其1万2、1万3的房价还是可以撑得住的。但产业的乏力和地位的薄弱,长线来看涨幅如果要跑赢高新和郑东,可能有点难。

  在惠济,趁着这几个月淘一淘打折的新房、比一比性价比高的二手房,用来自住还是可以的。

郑州,一个房价扁平化的城市

郑州,一个房价扁平化的城市

  南部生态城?

  产业薄弱的地区,还可以使用另一个概念:生态。

  管城区南部(当地人称之为管南片区)的置业顾问非常喜欢说这个词,他们会说这里青山绿水,生态宜居。

  果然,道路两旁都是新鲜水果,很生态。

24小时假人交警全天候执勤保卫安全,很宜居。

24小时假人交警全天候执勤保卫安全,很宜居。

很显然,稀少的人气已经无形中透露出,这个区域还有太长的开发周期。所谓的生态宜居,更多只是营销词汇。

  很显然,稀少的人气已经无形中透露出,这个区域还有太长的开发周期。所谓的生态宜居,更多只是营销词汇。

  和惠济一样,管南也存在产业支撑力不够和供应量过大的情况。

  这里几乎找不到什么落地的商业区和办公区,只有很多不断开建的商品房。

和惠济不一样的是,这个片区在今年初,还借着小阳春涨了一波。

  和惠济不一样的是,这个片区在今年初,还借着小阳春涨了一波。

  这可能和当时小李庄站作为郑州四大铁路枢纽落地有关,也可能和众开发商的营销手段有关。

  但作为纯生活区,管南的居住环境并不如惠济。

  物流园多,厂区多,道路规划落地滞后,商业少,公园少等等因素,都不太利于居住。

  尽管新密、新郑、管城外溢和经开外溢的地缘客户也不少,但单单只靠一个小李庄的辐射和几个开发商的搭建,这个区域的潜力恐怕也有限。

  管南的西边还有个二七新城,也处于规划落不了地的窘境。

  写字楼是建好了,但底商没啥流量,处于半关门的状态。车辆肆意停在马路边,建筑垃圾也就拿个绿布盖着。在郑州多处CBD想开花的今天,这里的成型更是要等到猴年马月。

总之,惠济和管南这两个纯生活区,尽管价格差不多,但惠济相较管南理性一些,经过了一波涨跌起伏,居住属性也更强。如果不考虑地缘因素,选惠济比选管南更加划算。

  总之,惠济和管南这两个纯生活区,尽管价格差不多,但惠济相较管南理性一些,经过了一波涨跌起伏,居住属性也更强。如果不考虑地缘因素,选惠济比选管南更加划算。

郑州,一个房价扁平化的城市

  港区,港城?

  再往南走,也就是总规划图右下方,有一片非常大的新区,名曰郑州航空港经济综合实验区。

  这个区域政治地位是足够的,全国首个航空港经济发展先行区。就是划太大了点,415平方公里,赶上深圳(楼盘)盐田、南山、罗湖和福田四个区加起来的面积了。与其说港区,不如说是港城。

所以,拿港区作为郑州的一个区,是不准确的。未来,随着国家对港区的不断投入和港区自身的产业发展,极其可能成为一个独立的卫星城。

  所以,拿港区作为郑州的一个区,是不准确的。未来,随着国家对港区的不断投入和港区自身的产业发展,极其可能成为一个独立的卫星城。

  选择在这座城工作,也就是在港区上班,房子买在这问题不大。

  因为这里不仅有富士康、京东全球购、恒大新能源、和晶科技(300279,股吧)等诸多产业支撑,人口流入肯定没啥问题。而且总规划图上也有清晰的三中心重点标识,市里还宁愿修这么远的地铁也要修过来几条线,可见其政策倾斜程度,也是非常高。

  即使有富士康要走的风声,港区依然可以是新郑市民和长葛市民的城镇化首选地,人口支撑肯定会有。

  与以上对应的是,慢慢港区肯定会有大型商业和景观休闲区起来,生活还是可以生活,不算远郊火坑。

但如果不在这里工作或纯投资,就意义不大了。

  但如果不在这里工作或纯投资,就意义不大了。

  因为,和港区类似,二线城市的大面积新区还有昆明(楼盘)的滇中新区,兰州(楼盘)的兰州新区等等。

  这些新区通通一时半会都成型不了,因为举国的资源还是向一线城市倾斜更多,二线城市的经济实力往往有限,把蛋糕做大,非一朝一夕之功。

  况且,南港片区离市区足足有60公里。就是可以从德国穿过卢森堡再越过比利时到法国的距离。基本没有郑州人把这当睡城。

  可能有消息说港区的楼面价很高,去年南港双鹤板块的几宗地全部以熔断价成交,最高楼面价超过5500,将来的房价肯定是1万1往上走了。岂不可以投资南港一波?

  但永远要记住,开发商可不管区域未来发展怎么样。

  他们的使命,是赚钱。

  炒高地价,做高楼价,等人接盘。那么开发商的这次操作就算是成功了。而不是说非要区域发展,楼有所值,他们才算拿对了地。

  所以,如果投资南港。可以算是一种,万一开发商以后把楼价炒起来了,南港诸多产业的就业人口不得不选择接盘,那也可以赚到。反之,则被套牢。

郑州,一个房价扁平化的城市

  河南省ZF在东,郑州市ZF在西,相信最值得关注的其实还是东西走向。常西湖、高新、北龙湖、老郑东、经开、滨河、白沙绿博、金水学区、老管城、老中原和老二七的区域价值又是几何?

  我们且听下回分解。